Egzekucja z nieruchomości

Egzekucja z nieruchomości  ma szczególny charakter i składa się z kilku etapów, poczynając od zajęcia nieruchomości, poprzez jej opis  i oszacowanie, licytację a kończąc na podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości. Jest to egzekucja przymusowa  i często długotrwała, której celem jest uzyskanie zaspokojenia roszczeń wierzyciela.

Aby mogło dojść do licytacji nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, komornik dokonuje czynności na wniosek wierzyciela. Nadzór nad egzekucją z nieruchomości sprawuje sąd. Wierzyciel obowiązany jest popierać egzekucję na każdym jej etapie.

Aby zainicjować wszczęcie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości wierzyciel powinien złożyć:

WNIOSEK O WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI

Do kogo wierzyciel powinien kierować wniosek o wszczęcie
egzekucji z nieruchomości?

Wszczęcie egzekucji co do zasady następuje na wniosek wierzyciela.

Egzekucję z nieruchomości wszczyna i prowadzi komornik właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Dla tutejszej kancelarii będą to nieruchomości położone na terenie dzielnicy Wrocław-Krzyki oraz gmin: Sobótka, Żórawina i Kobierzyce – więcej w zakładce OBSZAR DZIAŁANIA.

Egzekucja z nieruchomości odbywa się pod nadzorem sądu, przy którym działa komornik. Dla tutejszej kancelarii będzie to Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków, Wydział I Cywilny.

Co powinien zawierać wniosek o wszczęcie egzekucji
z nieruchomości?

WNIOSEK O WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI musi wskazywać właśnie ten sposób prowadzenia egzekucji, a więc wierzyciel powinien wyraźnie oświadczyć, że chce, aby jego należności zostały zaspokojone z określonej nieruchomości należącej do dłużnika.

Wierzyciel powinien we wniosku precyzyjnie oznaczyć nieruchomość.

W tym celu należy podać:

  • położenie nieruchomości,
  • przeznaczenie nieruchomości, tj. lokal mieszkalny, nieruchomość gruntowa, użytkowanie wieczyste itp.
  • numer księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości,
  • oznaczenie sądu, który tę księgę prowadzi,

a w przypadku spółdzielczych własnościowych lokali dodatkowo:

  • oznaczenie Spółdzielni Mieszkaniowej , w której zasobach znajduje się nieruchomość

Brak prawidłowego wniosku stanowi przeszkodę do przeprowadzenia egzekucji z tego składnika majątku dłużnika.

Jeżeli wierzyciel nie dysponuje ww. informacjami, może wystąpić do komornika z WNIOSKIEM O UZYSKANIE INFORMACJI z właściwego urzędu miasta lub starostwa powiatowego czy dłużnik posiada nieruchomość.

Jak przebiega postępowanie egzekucyjne?

Po otrzymaniu WNIOSKU O WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI komornik powinien niezwłocznie wezwać dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości.

Jednocześnie z wezwaniem dłużnika komornik przesyła do właściwego sądu wieczystoksięgowego wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji. Wpis takiego ostrzeżenia powoduje, że nieruchomość jest zajęta.

Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik, na wniosek wierzyciela, dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.

W tym celu wierzyciel kieruje do komornika  WNIOSEK O DOKONANIE OPISU I OSZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI

Na czym polega opis i oszacowanie nieruchomości?

Opis i oszacowanie nieruchomości ma na celu ustalenie istotnych cech i szczegółów dotyczących danej nieruchomości,  a także określenie jej wartości, która jest podstawą ceny wywołania.

Czynności tej komornik dokonuje na podstawie operatu sporządzonego przez biegłego powołanego na ten cel.

Jakie dokumenty potrzebne są do złożenia wniosku
o opis i oszacowanie nieruchomości?

Do wniosku o dokonanie opisu i oszacowania wierzyciel ma obowiązek dołączyć odpowiedni dokument stwierdzający, że zajęta nieruchomość jest własnością dłużnika, tj.:

  • odpis księgi wieczystej lub
  • wyciąg z ewidencji gruntów i budynków lub
  • zaświadczenia ze zbioru dokumentów prowadzonego dla tej  nieruchomości (np. zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej).

O odpowiedni dokument do właściwych organów może także wystąpić komornik po uprzednim wniosku wierzyciela - WNIOSEK O WYDANIE DOKUMENTU

Wierzyciel we wniosku o opis i oszacowanie powinien także wskazać znanych mu uczestników postępowania, przez których należy rozumieć: osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości, organ który zawarł umowę użytkowania wieczystego.

Kiedy komornik może przeprowadzić licytację?

Po upływie dwóch tygodni od opisu i oszacowania może zostać wyznaczony termin licytacji.

Z WNIOSKIEM O WYZNACZENIE TERMINU LICYTACJI (I i II) wierzyciel występuje do komornika, który przekazuje go wraz  z aktami sprawy do sądu, sprawującego nadzór nad egzekucją  z nieruchomości.

Termin licytacji wyznaczany jest przez sąd, natomiast obwieszczenia o licytacji wysyła komornik przynajmniej na dwa tygodnie przed wyznaczonym terminem.

Czy istnieje możliwość obejrzenia nieruchomości przed licytacją?

Mimo, iż przepisy dają możliwość oglądania nieruchomości na dwa tygodnie przed licytacją, to jednak z realizacją tego uprawnienia jest bardzo różnie. Często zdarza się, że gdy nieruchomość jest zamieszkała, praktycznie nie ma możliwości dostania się do środka i oceny nieruchomości.

Wyegzekwowanie możliwości obejrzenia nieruchomości w dużej mierze zależy od wniosku wierzyciela w tym zakresie.

Przystąpienie do licytacji

Chcąc uczestniczyć w licytacji, musimy najpierw wpłacić na konto komornika rękojmię w wysokości 10% sumy oszacowania. Rękojmia jest zwracana w przypadku nie wylicytowania nieruchomości.

Licytacja odbywa się w sądzie w obecności i pod nadzorem sędziego. Komornik wywołuje licytację i podaje do wiadomości obecnych istotne informacje dotyczące nieruchomości.  Przetarg odbywa się ustnie. Licytacja polega na zgłaszaniu kolejnych postąpień przez jej uczestników. Postąpienie nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania. Zaofiarowana cena natomiast przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą.  Po ustaniu postąpień komornik, uprzedzając obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte, obwieści trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamknie przetarg i wymieni licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.

Pamiętać przy tym należy, że na pierwszej licytacji nieruchomości, cena wywołania to 3/4 ceny oszacowania.

Jeśli w pierwszej licytacji brak będzie chętnych na zakup nieruchomości, na wniosek wierzyciela - WNIOSEK O WYZANCZENIE DRUGIEGO TERMINU LICYTACJI,  wyznaczona będzie druga licytacja, gdzie cena wywołania to 2/3 ceny oszacowania. Gdy także na tym etapie druga licytacja nie doprowadzi do wyłonienia nabywcy, nie dojdzie też do przejęcia nieruchomości, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie roku ( w przypadku spraw wszczętych przed 03-05-2012r.) lub po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji.

Co się dzieje w przypadku wylicytowania nieruchomości?

Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.  Przybicie powinno zostać ogłoszone niezwłocznie po ukończeniu przetargu, ale jego ogłoszenie może zostać odroczone o tydzień. Po uprawomocnieniu się przybicia, sąd zobowiązuje licytanta do wpłaty reszty zaległej kwoty i wyznacza termin na dokonanie tej wpłaty. Termin ten wynosi najczęściej 2 tygodnie, jednakże na wniosek nabywcy termin może zostać wydłużony maksymalnie do 1 miesiąca.

Wniosek taki należy złożyć do sądu. Po wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Z chwilą uzyskania prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności można uznać, że nabywca stał się właścicielem nieruchomości i może ujawnić ten fakt w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów.

Co dzieje się z lokatorami zamieszkałymi w licytowanej nieruchomości?

Jeśli nieruchomość jest zamieszkała przez lokatorów i nie chcą oni opuścić nieruchomości dobrowolnie, nabywca nieruchomości może złożyć wniosek o wprowadzenie go w posiadanie nieruchomości.

W przypadku wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości wystarczy do wniosku dołączyć tytuł wykonawczy w postaci prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności.

OPRÓŻNIENIE POMIESZCZENIA Z OSÓB I RZECZY

Eksmisja polega na przymusowym usunięciu lokatora z zajmowanego mieszkania.  Przeprowadza ją komornik na wniosek wierzyciela na podstawie prawomocnego wyroku sądu. Wierzyciel może wybrać komornika zgodnie z art. 8 pkt 5 uoksie

Aby komornik mógł przystąpić do czynności opróżnienia pomieszczenia z osób i rzeczy wierzyciel jest zobowiązany do:

  • złożenia wniosku o opróżnienie lokalu z osób i rzeczy
  • złożenia tytułu wykonawczego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności nadaną przez sąd
  • uiszczenia opłaty stałej w wysokości 40 % przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego. Opłatę pobiera się od każdej izby (nie dotyczy to przedpokoi, alkow, korytarzy, werand, łazienek, spiżarni, loggi i podobnych).

 

Jak przebiega eksmisja?

W związku z tym, że nie ma eksmisji na bruk, osobom eksmitowanym trzeba zapewnić pomieszczenie tymczasowe.

Pomieszczenie, do którego komornik ma eksmitować lokatora, może wskazać:

  • sam lokator (eksmitowany),
  • wnioskodawca (wierzyciel),
  • gmina.

Komornik w chwili otrzymania wniosku o przeprowadzenie eksmisji, ustala sytuacje rodzinną, majątkową i lokalową osoby eksmitowanej.

W przypadku gdy:

  • z orzeczenia eksmisyjnego nie wynika, że dłużnikowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego lub zamiennego,
  • dłużnikowi nie przysługuje prawo do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać,
  • wierzyciel nie zapewnił lokalu tymczasowego dłużnikowi,

komornik wzywa dłużnika do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie, a gdy termin ten upłynął, komornik zwraca się do gminy, aby ta wskazała pomieszczenie tymczasowe dla dłużnika.

Okres oczekiwania na wskazanie pomieszczenia może trwać do 6 miesięcy. W przypadku gdy gmina w tym okresie nie znajdzie takiego pomieszczenia, komornik występuje do gminy z wnioskiem o wskazanie noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsce noclegowe.

Czym jest pomieszczenie tymczasowe?

Warunki, jakie musi spełniać pomieszczenie tymczasowe:

  • powinno znajdować się w tej samej lub pobliskiej  miejscowości,
  • na każdego eksmitowanego powinno przypadać co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej,
  • powinno posiadać dostęp do zaopatrzenia w wodę i ustęp (nawet gdyby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem),  
  • powinno posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne,
  • powinno mieć możliwość ogrzewania i zainstalowania  urządzeń do gotowania.

Kiedy można przeprowadzić eksmisję?

Eksmisji nie przeprowadza się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie.

Termin ten nie dotyczy osób eksmitowanych za znęcanie się nad rodziną i którym wskazano lokal, do którego ma nastąpić przekwaterowanie, a mimo to się do niego nie przeprowadziły.